農地転用とは
農地転用とは、簡単に言えば｢農地を農地以外に利用すること｣。
国の農業保護政策により、勝手に農地を農地以外のものに利用することはできません。
農地以外に利用したい場合には、<ｂ>農地転用の許可・届出が必要になります。
そもそも農地とは
農地転用手続きにおいて、最初に｢農地｣かどうかお確かめください。
農地かどうかについては、不動産登記簿の｢地目｣を見てください。
もしそこに「田・畑｣などが記載されていれば、農地ということになります。
一見すると普通の土地であっても、書類上｢農地｣になっていれば、様々な制限を受けます。
これから宅地造成・開発などを検討されている方は必ず不動産登記簿でご確認ください。
農地法の制限・違反
農地法によって制限を受けていると、建設・開発などができません。
農地転用の手続きが必要になります。
もし農地法違反が発覚した場合、工事の中止命令などが出されます。工事中止命令が出されてしまうと、建設など工事がストップしますので経済的損失を受けます。
つまり農地法違反は、結果的に多大な損害をもたらす可能性があります。
農地転用手続きは、大変重要ということをご理解ください。
農地法3条、4条、5条（愛知県農業振興課ＨＰ参照）
｢農地の転用｣とは、農地を住宅や店舗、資材置き場、駐車場等の農地以外の用地に転用することです。
農地の所有者自らが転用を行う場合は農地法4条（例：自分の農地に家を建てるために、その農地を「宅地」にすること。）、転用を目的に農地を買ったり借りたりする場合は農地法5条（例：家を建てる農地が他人名義だった。）の許可が必要です。（農地を耕作目的で権利を取得する場合には、農地法3条（例：農地を農地として売る。）の許可が必要です。農地法3条の許可は各市町農業委員会が所管しています。）
農地が４ｈａを超える場合は、農林水産大臣の許可、それ以外は知事の許可になります。
なお、市街化区域内の農地の転用については、あらかじめ各市町農業委員会に届出を行えば許可を受けなくてもよいことになっています。
市街化区域と市街化調整区域
農地が都市計画法による「市街化区域」にあるのか「市街化調整区域」にあるのか・・・で農地転用の手続きが変わります。
市街化調整区域の農地を転用し、そこに建物を建設する場合には、農地転用と同時に「建築許可申請」もしくは「開発許可申請」が必要になります。
また、市街化調整区域にはさらに農業振興地域（青地）とそれ以外（白地）に分かれます。
農業振興地域の農地を転用する場合には、事前に農業振興地域の除外申請が必要です。
このように、農地を転用するには様々な規制があり、転用するにはたくさんの手続きが必要です。
届出と許可申請
転用しようとする農地が市街化区域にある場合には農地転用の届出をします。
転用しようとする農地が市街化調整区域にある場合には農地転用の許可申請をします。
農地転用手続きの流れ
都道府県知事の許可の場合（４ha以下）
1.申請書提出（申請者→農業委員会）
2.意見を付して送付（農業委員会→知事)
3.意見聴取(知事→県農業会議)
4.意見提出(県農業会議→知事)２ha超４ha以下の場合は農林水産大臣(地方農政局長等)と協議
5.許可通知(知事→申請者）
農林水産大臣(地方農政局長等）の許可
1.申請書提出（申請者→知事）
2.意見を付して送付（知事→大臣)
3.許可通知(大臣→申請者）
農業委員会への届け出(市街化区域内農地の転用）
1.届出書提出(提出者→農業委員会）
2.受理通知(農業委員会→届出者）
農地転用は行政書士業務です。
農地転用は、行政庁市役所・都道府県)にする許可・届出になります。
農地転用は行政書士の業務範囲です(行政書士法）。
行政書士以外のもの(弁護士を除く)が、対価を得て農地転用手続きに関与した場合には、行政書士法違反になります。これらの者が、過失により農地転用手続きに失敗した場合、業務保険の対象外となりますので結果的に土地所有者も保護されません。
農地転用手続きの失敗は、損害が多額になることがありますのでご注意ください。
農地転用手続きは専門家である行政書士にお任せください。
