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リバースモーゲージ(Reverse Mortgage)

2008/12/12

リバースモーゲージとは?

 リバースとは「逆の」あるいは「反対の」、「モーゲージ」は「抵当」、「担保」という意味を表しています。
 リバース・モーゲージは直訳すれば「逆抵当」、一般的には「逆抵当融資」や「住宅担保年金」と和訳されています。
 イメージとしては、ちょうど「住宅ローンの逆」のようなものと考えて頂ければ分かりやすいと思います。

 リバース・モーゲージは、公的・民間の金融機関・住宅メーカーや国、地方自治体などが主体となり、高齢者が所有(居住)する住宅及び土地などの不動産等を担保として、生活資金や医療費等に充当する資金やゆとりある生活を送るための生活資金を定期的あるいは一時的に融資し、契約終了時(死亡・転居など)にその担保とした不動産あるいはその他の金融資産を持って一括返済を行う制度の総称です。
 通常の住宅ローンでは、購入時に一括して融資が行われることがほとんどで、その後、毎月の返済を行いながら融資残高が減少していくのに対して、リバース・モーゲージでは逆に毎月融資が行われることで、融資残高が増加していき、契約終了時に一括返済が行われるということになります。

 融資が実行されている期間中、元金の返済及び利息の支払いは基本的に必要なく、契約終了時(※)、に元金及び利息が一括返済されるという仕組みになっています。
 ※契約者の死亡の他に、所有権放棄、移転、相続などによって契約が終了する時があります。

 一括返済の方法は担保とされている不動産の売却が一番分かりやすい例ですが、不動産以外の金融資産による返済でも可能となっています。

 上記で、リバース・モーゲージはちょうど住宅ローンの逆のような制度ということを説明しましたが、住宅ローンとの違いもあります。
 そのうちの一つに、リバースモーゲージの代表的な特徴である、「融資終了時」と「契約終了時」が違うということがあります。
 どういうことかと言いますと、リバース・モーゲージ制度を利用し、一定期間融資を受け、融資残高が契約者の生存中に満額になっても、その不動産には住み続けられるということです。
 つまり、融資が受けられなくなっても、死ぬまで担保とした不動産には住めるということです。

 リバース・モゲージ制度の利用は、逓減傾向にある公的年金をはじめとする社会保障制度への高齢者の依存を和らげるだけでなく、高齢者世代の消費活性化、不動産の流動化による経済効果など様々なメリットが挙げられ、少子高齢化社会における目玉の制度の一つとされています。
 自宅を所有しているが現金収入が少ないという高齢者世帯が、住居を手放すことなく収入を確保するための手段として注目されています。

 表は日本での商品の主な例をまとめたもので、これに沿ってそれぞれの商品内容を点検してみましょう。

実姉主体 年齢など利用者の主な条件 対象の地域など マンションは利用できるか 現在の適用金利 利息や元本の返済時期実姉主体 資金の使途
中央三井信託銀行(高齢者向けリフォームローン元本一括返済型) 60歳以上83歳以下 本店や支店でカバーできる地域 2.975% 利息は毎月返済、元本は死亡時 自宅のリフォーム用に限る
中央三井信託銀行(住宅担保型老後資金ローン) 60歳以上83歳以下 土地評価額4000万円以上 不可 2.975% 利息、元本ともに死亡時に返済 生活資金等自由。事業資金は不可
群馬銀行 60歳以上 群馬県内のみ 不可 3.975% 利息は毎月返済、元本は死亡時 生活資金等自由。事業資金・投資資金は不可
東京スター銀行 55歳以上80歳以下 原則同行の営業店から2時間程度以内 不可 3.43% 利息、元本ともに死亡時に返済 生活資金等自由。事業資金は不可
東京都武蔵野市(福祉資金貸付事業) 6おおむね65歳以上。市内に1年以上居住 武蔵野市内 可(条件が付く) 2.25% 利息、元本ともに死亡時 福祉公社の在宅サービス費、生活費等
都道府県社会福祉協議会(不動産担保型生活資金貸付事業) 65歳以上、市町村民税非課税世帯 各都道府県(窓口は各市区町村) 不可 2.25% 利息、元本ともに死亡時 生活資金

 65歳以上の方の場合には、平成19年より、生活保護に優先して、リバース・モーゲージの制度(要保護世帯向け長期生活支援資金貸付制度)の利用を求められます。

 生活保護が必要な65歳以上の高齢者世帯で、評価額500万円以上の居住用不動産を所有している方に対しては、この制度により毎月貸付を行い、担保価値分の貸付が終わった段階から、生活保護の適用を始めるというものです。この制度の実施主体は都道府県社会福祉協議会であり、相談は市区町村の社会福祉協議会で受け付けています。

マイホーム借り上げ制度

 自宅を賃貸に出して、別の場所で暮らしながらその賃料収入を生活費の一部に充てるという方法です。
 『移住・住みかえ支援機構』の制度で、対象は50歳以上の人で、終身で借り上げてくれます。
 賃料は一般より低い水準になることはありますが、借り手がつかない場合でも家賃保証があるので安定的な収入を得られます。
 リバースモーゲージではマンションなどの集合住宅は対象にならない場合が多いのですが、この制度の場合は自宅がマンションの場合でも利用できます。契約は3年ごとに見直しが可能なので、いざとなれば自宅に戻ることができるという安心感も残ります。
 ただ、まだ賃貸物件が少ないのが難点でしょうか。ご興味のある方はこちら
 どちらの制度も自宅という資産を老後に有効利用する新しいシステムです。tだ、金利や地価の動向、自分が想定以上に長生きした場合など様々なリスクがあるだけに、老後の収入をこれだけに頼るのhではなく、他の手段と併用するのが現実的でしょう。

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